マンションや一戸建て住宅などの不動産売却でよく登場する減価償却という言葉。
この記事では、減価償却費の意味やその計算方法、減価償却費に関わる注意点などをあわせてご紹介していきます。
不動産相続の予定がある方や不動産相続をした方も必見です。
不動産売却における減価償却費とは
減価償却は、マンションや一戸建て住宅などの固定資産の取得や売却において知っておきましょう。
土地や借地権などは、時間が経過しても価値が変わることのないものですが、住宅などの不動産は、年数を重ねるごとにその価値が減っていく「減価償却」という考え方にあてはまります。
減価償却する有形固定資産は、建物、構築物、機械装置、車両などです。
一方、電話加入権などと同じく、土地や借地権などは減価償却しない資産に含まれます。
そして、減価償却費は減価償却した分の経費として計上する金額、減価償却資産は減価償却の対象となる資産となります。
減価償却費として計上するものは、不動産の取得費用をその固定資産の耐用年数で割ったものです。
減価償却費には、定額法と定率法があり、不動産を売却して売却益が出たとき、賃貸物件として運用しているときなどに計算が必要になってきます。
不動産売却における減価償却費の計算方法や確定申告の有無
不動産売却において、まずはマンションや一戸建て住宅の減価償却資産の耐用年数を知ることが第一歩です。
自宅として使っていた非事業用の不動産か事業用の不動産かでも、定められている耐用年数や償却率は異なってきますので注意しましょう。
不動産の構造や用途などにより一部例外はありますが、新築の一戸建て住宅の耐用年数は22年、中古一戸建て住宅は4年、新築マンションは47年となっています。
たとえば、マンションの不動産売却において減価償却費の計算に必要となるのは、建物の購入代金、償却率、経過年数の3つ。
通常は、毎年一定額ずつ償却する定額法を用いて、減価償却費を算出することができます。
減価償却費は「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」の計算式で求められます。
そして、不動産売却後に譲渡所得が発生する場合は、確定申告をして所得税を正しく納付する必要があります。
譲渡所得費の計算には、購入費用から減価償却費を引いた取得費が必要となり、建物購入代金がわからないまま確定申告をすると、売却価格のうちの5%が取得費として計上される概算取得費が適用されることになるため注意しましょう。
なお、耐用年数に応じた償却率は国税庁のサイトで確認することができます。
まとめ
マンションや一戸建て住宅などの不動産売却では、確定申告をおこなうときに減価償却が重要となってきます。
確定申告は不動産売却の大切なステップのため、忘れずにおこないましょう。
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