不動産売却を希望される際には不動産会社に依頼するケースがほとんどです。
その際、どんな担当者がつくかによって満足のいく売却ができるかどうかが決まるといっても過言ではありません。
今回は、不動産売却において担当者とはどのような存在なのかを、選び方のポイントも含めて解説します。

不動産売却における担当者とはどんな存在なのか？

不動産売却時に、不動産の査定から売却活動・購入希望者との価格交渉・売買契約の締結・引き渡しまでの業務をおこなうのが不動産会社の担当者です。
物件への問い合わせがあった際の対応や内見の立ち会いなども担当者がおこなうため、いわば「取引の窓口」ともいえます。
つまり、不動産を早く高く売却することに成功するためには、担当者の働きが大きく影響してくるのです。
そのため、担当者の選び方でチェックしておきたいポイントなどを事前にしっかりと確認しておくことをおすすめします。

不動産売却における担当者の選び方のポイントとは？

まず、査定額の明確な根拠を説明できる担当者かどうかをチェックしましょう。
根拠が不明確な場合は、契約してもらうために相場よりも高い査定額を提示してきている可能性があります。
そうなるとなかなか買い手が見つからずに売却期間が長引いてしまうことになるので注意が必要です。
また、売却する物件について、デメリットも含めてしっかり理解している担当者に依頼したほうが良いでしょう。
メリットばかりを説明してくる担当者は、契約にこぎつけることしか考えていない可能性があります。
くわえて、物件周辺の生活環境や地域情報に詳しい担当者かどうかもチェックするのがおすすめです。

不動産売却における担当者の選び方では相性も重視することが重要

担当者を選ぶ際には、人柄や自分との相性も重要なポイントになります。
不動産の売却を決めてからすべてが完了するまでは数か月かかるのが一般的で、その間に担当者とは何度も顔をあわせることになるのです。
見た目の印象が悪い相手やコミュニケーションが取りづらい相手だと、ストレスを感じることになりかねません。
とくに、依頼したことに対して1週間以上返信がない場合や、質問に対して的確な答えをくれない場合などは、担当者の変更を検討したほうが良いでしょう。

まとめ

担当者の選び方によって、満足のいく不動産売却が可能かどうかが大きく変わってくる可能性があります。
ストレスを感じることなく売却を進めていくためには担当者との相性も重要なポイントになるため、会社の規模などに関係なく信頼して任せられる会社を選びましょう。
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不動産売却時の査定には「訪問査定」と「机上査定」の2種類があり、訪問査定はより精度の高い査定を望んでいる方におすすめです。
今回は、訪問査定とはなにか、そのメリットやデメリット、そして事前準備の方法もご紹介します。
不動産売却を検討している方は、ぜひじっくり読んでみてください。

不動産売却における訪問査定とは？机上査定との違いも解説

訪問査定とは、不動産会社のスタッフがあなたの家を訪問し、現地調査をしたうえで価格を算出する査定方法で、実査定とも呼ばれています。
売却予定の不動産を実際に見て査定するため、売却相場に近い金額が算出されます。
一方の机上査定は、過去の成約価格や現在販売中の物件価格、公的な価格や景気の動向など各種データをもとにして査定するものです。
つまり、訪問査定と机上査定の最大の違いは、査定額の精度の高さにあり、訪問査定のほうがより正確な金額が出されます。

訪問査定のメリット・デメリット

訪問査定の最大のメリットは、査定の精度の高さです。
そもそも不動産の価値は、家や土地の面積や間取り、そして築年数などのデータだけで決まるものではなく、日当たりや騒音、他にも振動や部屋の劣化状態なども加味されます。
さらに、訪問査定時にはスタッフが訪れるので、売却に関わる不安や悩み事を相談できる点もメリットのひとつです。
一方で、時間がかかるのが最大のデメリットであり、机上審査は最短即日で結果が出ますが、訪問査定の場合は平均すると1週間程度かかります。
弊社では家を売りたい、貸したい、空き家対策の相談も受け付けています。
査定も随時実施しており、訪問審査にかかる時間も最大限努力しているので、急いでいる方もまずは弊社サイトの問い合わせフォームよりご連絡いただけたら幸いです。

訪問査定前に準備しておくべきこと

買い叩かれないためにも、まずはご自身で売却相場を調べましょう。
売却相場を調べる方法には、路線価から相場を計算する、または不動産取引情報提供サイトのレインズや不動産取引価格情報検索の利用があります。
訪問査定には各種書類も必要なため、身分証明書、実印、印鑑証明書、登記簿謄本、権利書、固定資産税納税通知書および固定資産評価証明書を用意しましょう。
マンションの方はくわえて管理費や修繕積立金・維持費などがわかる資料と管理規約を準備してください。
印象も査定に影響を与えるため、とくに目が付きやすい玄関とお風呂場や台所などの水回り、そしてバルコニー程度は掃除をしておくのがおすすめです。
また、リフォーム歴や各種設備など物件のアピールポイントがあれば査定額のアップにつながるため、交渉しやすいようにまとめておきましょう。

まとめ

訪問査定とは、スタッフがあなたの不動産を訪問し、現地調査をしたうえで価格を算出するものです。
売却相場に近い価格を把握できるメリットがありますが、書類の入手や家の掃除など事前準備が必要なので、余裕を持って計画を立てましょう。
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不動産を売却する際は、まず不動産会社に依頼して査定額を提示してもらう流れが一般的です。
その際、不動産会社から不動産査定書を受け取れますが、どのように見たら良いのかがわからない方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産査定書の概要にくわえ、見方や見るべきポイントについて解説します。

不動産査定書とはどういった書類か？

不動産査定書とは不動産の査定結果が記された書類のことで、不動産仲介会社と不動産鑑定事務所によって内容が異なります。
不動産仲介会社が作成する不動産査定書は主に売り出し価格を決める際の材料として用いられ、発行は無料です。
一方、不動産鑑定会社が作成する不動産査定書は正式には「不動産鑑定評価書」と呼ばれ、不動産鑑定士が公的な鑑定評価基準に則って査定した結果が記載されています。
離婚時の財産分与や相続税の申告など裁判所や税務署に提出する公的な書類として使用できる点が特徴ですが、発行に際して20万円～30万円ほどの費用が必要です。

不動産売却時に押さえておきたい査定書の見方

不動産仲介会社に査定を依頼して不動産査定書をもらったものの、見方がよくわからない方もいるでしょう。
不動産査定書の内容は不動産会社によって多少異なりますが、主に査定した物件の概要や査定価格、査定価格の根拠、周辺の物件取引事例などの項目が記載されています。
また、売却価格のほかにも仲介手数料や測量費、売却時に課せられる譲渡所得税といった諸経費の金額が記載されている場合もあります。

不動産査定書で重点的に見るべきポイント

不動産査定書に記載された項目のなかでも、とくに押さえておきたいのは査定価格の根拠です。
査定価格は何を根拠として算出しているのか、日当たりや交通の利便性などどのような要素が査定価格に影響を与えているのかなどがしっかりと明記されているかどうかを確認しましょう。
不動産査定書が見やすく作成されているかどうかも重要なポイントです。
不動産に関する知識のない方でも一見しただけでわかりやすい書類を作成する不動産会社であれば、今後の営業活動においてもデザイン性の高いチラシを作成してくれる可能性は高いでしょう。
また、査定価格で売り出した場合にどのくらいの期間で売却ができそうか、予測される成約時期は適正かどうかも合わせて確認することをおすすめします。

まとめ

一口に不動産査定書といっても、査定の依頼先が不動産仲介会社か不動産鑑定事務所かによって内容が異なります。
査定書を作成後、査定価格の根拠や適正な成約時期が明記されているかどうかをしっかりと確認しましょう。
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財産の贈与をおこなうと金額に応じた税金が課されますが、大きな額の贈与では納税にまとまったお金が必要となり、すぐに支払うのが難しいこともあります。
そんなときに役立つのが、相続時精算課税制度という贈与税に関わる制度です。
今回は、相続時精算課税制度とはどのような制度か、計算方法や注意点についてご紹介します。

相続時精算課税制度とはどのような制度？

相続時精算課税制度とは、財産の贈与時に発生する贈与税を一定額まで一時的に控除し、相続時まで先送りする制度です。
相続時精算課税制度を利用すれば最大で2,500万円まで非課税になりますが、贈与者が亡くなり相続に切り替わった際、すでに贈与されていた金額を相続する財産額に合算して、相続税を払わなければなりません。
この制度のメリットには、税額が贈与時のまま固定されるため、あとから資産価値が上がっても税額が変わらないことなどがあります。
贈与がおこなわれた年の1月1日時点で60歳以上の贈与者と20歳以上の受贈者の組み合わせが、適用対象となります。
また、贈与者と受贈者は直属の親子あるいは祖父母と孫の関係性であり、財産の推定相続人でなくてはなりません。

相続時精算課税制度の手続き方法や計算方法とは

相続時精算課税制度は、贈与がおこなわれた年の翌年2月1日から3月15日までのあいだに相続時精算課税選択届出書を提出すれば手続きできます。
控除限度額を超過した分には一律20％の贈与税が課される規定です。
たとえば5,000万円の贈与を受けた場合は（5,000万円－2,500万円）×20％＝500万円という計算になります。
相続時精算課税制度を限度額まで利用している場合は、相続した遺産に2,500万円を合算して相続税を計算します。
この合算した額が基礎控除額以内であれば相続税は免除されますが、基礎控除額以上であれば超過分の相続税を払わなければなりません。

相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円×相続人の人数

相続税額＝（相続した額＋2,500万円－基礎控除額）×税率
そのため、相続人が4人おり、7,500万円を相続して以前の控除額と合算で1億円になる場合は以下の税額になります。

（1億円－4,600万円）×20％＝920万円
なお、相続税の税率は金額によって異なるためその都度調べる必要があります。

相続時精算課税制度の注意点とは

一時的に贈与税の控除を受けられても、相続時精算課税制度では相続時に改めて相続税を払わねばならず節税とは言えない場合があります。
また、相続時精算課税制度で生前贈与された財産は税金の物納に使えません。
あとから相続税が払えなくならないよう、バランスを考えて贈与する必要があります。

まとめ

相続時精算課税制度を利用すれば贈与税を相続時まで先送りできますが、あとから相続税として払わなければなりません。
贈与税や相続税の計算方法や注意点について覚えておき、相続時精算課税制度を上手に利用しましょう。
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相続が発生すると、慣れない対応を次々と求められて困ることも珍しくありません。
少しでもスムーズに相続を乗り切れるよう、求められる対応についてはしっかり確認すると良いでしょう。
今回は、相続税評価額とは何か、不動産の相続税評価額はどのように計算するのかをそれぞれご紹介します。

不動産を受け継ぐ際にも要注意！相続税評価額とは

相続が起きた際、相続税の計算にあたってまずは課税遺産総額を割り出す必要があります。
残されたのが現金のみなら対応も簡単ですが、遺産には不動産のような価値がわかりにくいものも少なくありません。
価値が一定ではない遺産をいくらとみなすのかについて、評価方法が財産ごとに定められており、それぞれで価額を個別に確かめます。
このように相続にあたって個別に調べられる各遺産の価額のことを、相続税評価額と呼ぶのです。
不動産は価値が一定ではない財産の代表例であり、遺産に建物や土地が含まれるときは物件の価額を規定の方法で調べる必要があります。
物件の価額が不明では相続税の有無や金額もわからないため、調査は早めにおこなうと良いでしょう。

不動産における相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

相続税評価額の計算方法（家屋・建物）は、物件の利用状況によって変わります。
亡くなった方が住居にしていたなど、個人的に使われていた物件では「固定資産税評価額×1.0」で算出するため、計算の元になった数値がそのまま相続税評価額となるのです。
一方、賃貸アパートとして第三者へ貸し出していた物件では「固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）」で計算します。
借家権割合は建物部分の固定資産税評価額の30％、賃貸割合は借り手が付いている床面積の割合のことで、居住用の家に比べると低い評価額になります。
各用語の意味や具体的な数値をしっかり確かめたうえで、慎重に計算してください。
なお、第三者へ貸しているのが一戸建てである場合、相続税評価額の計算方法がまた変わるので注意が必要です。

不動産における相続税評価額の計算方法（土地）

相続税評価額の計算方法（土地）は、一般的に路線価方式か倍率方式のどちらかとなります。
路線価方式とは、土地1㎡あたりに国税庁が定めた評価額、すなわち路線価を使って土地の価値を調べる方法です。
路線価が設定されている地域における基本的な計算方法であり、具体的には「路線価×各種補正率×土地の面積」で価額を割り出します。
路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に規定の倍率をかける倍率方式を用いてください。
なお、土地が広すぎたり、賃貸物件の敷地になっていたりすると、価額が通常より低くなる場合があります。
減額要素を見落とすと損なので、対象の条件は事前にしっかり調べましょう。

まとめ

相続税評価額とは、規定の方法に則って調べられた各遺産の価額のことです。
対象の不動産が家屋・建物である場合、物件の利用状況によって計算方法が変わります。
土地の場合は路線価方式か倍率方式で価額を調べるのが基本であるなど、それぞれで計算方法が異なるのでご注意ください。
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不動産を売却する際に必要な「売買契約書」ですが、そこにはどのようなことが書かれているかを知っていますか。
契約時に知らなかった・聞いていなかったという事態を避けるため、事前に重要なポイントを把握しておくことが大切です。
今回は、不動産売却を検討している方に向けて、売買契約書の必要性と重要事項説明書との違いやポイントなどを解説します。

不動産売買契約書の必要性とは？

不動産売買契約が成立した際に取り交わされる書類のことを「不動産売買契約書」といいますが、それは売主と買主との間で発生するトラブル防止のために作成します。
不動産の売買取引では高額なお金のやり取りが発生するため、スムーズに取引を終えられるように手続き内容や段取りを詳細に決めておくことが大切です。
宅地建物取引業法では、不動産会社の仲介によって売買契約が成立したとき、宅地建物取引士が記名・押印した不動産売買契約書を交付することを義務付けています。
災害が発生した場合のリスクに対しても、どのように対応するかを記載するため安心して取引を進められるでしょう。

不動産売買契約書と重要事項説明書の違いとは？

不動産売買契約では、重要事項説明書も同時に作成して交付しなければなりません。
基本的に売主が作成することになっているため、事前に記載する内容を把握しておきましょう。
重要事項説明書には、登記簿情報・インフラの整備状況・契約不適合責任など不動産の条件や前提情報を記載するのが一般的です。
売買契約書は重要事項より簡易的な内容で、売買代金や支払い方法・特約事項などを記載します。
書類の種類ごとに記載する内容に違いが見られるため、不安な方は一度弊社までご相談ください。

不動産売買契約書で確認しておきたいポイント

売買契約書は文章量も多く、読み直すだけで相当な時間とエネルギーを消費してしまいます。
事前に見落としがちなポイントを知っておくことで、トラブル防止にもなるでしょう。
まず、手付金の解除は売主・買主のどちらかが契約の履行に着手しているまでが期限です。
タイミングによって違約金が変わってくるため、よく確認しておいたほうが良いでしょう。
また、所有権の移転手続きにかかる費用は、事前に明確にしておくのがおすすめです。
支払う時期や費用負担者など、詳細に決めておく必要があります。
そのほか、ローン特約を売買契約書に盛り込むことを忘れないようにしましょう。
この特約があることで、ローン審査がとおらなくても買主は無条件で契約を解除できます。

まとめ

不動産売買契約書は、トラブルなく取引がおこなえるように交わす書類です。
重要事項説明書との違いは書類に記載する内容であり、それぞれ詳細に明記するようにしましょう。
とくに、手付金や登記手続きなどの条件は見落としがちなポイントです。
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太陽光発電には高額な初期費用がかかるため、太陽光発電付きの家を売却する際には「できるだけ高く売りたい」と考える方が多いはずです。
実際のところ、太陽光発電付きの家はそうでない家と比べて高く売れるのでしょうか。
今回は、太陽光発電が設置されている家の売却方法や高く売るためのコツなどについて解説します。

太陽光発電付きの家は高く売却することが可能？

太陽光発電を設置してから10年未満の家であれば、通常より高く売却できるといわれています。
多くの場合、太陽光発電設備には10～15年のメーカー保証が付いているため、10年未満のものであればメンテナンスの心配が少なくて済むことが大きな理由です。
また、固定価格買取制度（FIT）の適用を受けている場合、10年間は通常より高い固定価格で余剰分の電力を買い取りしてもらえることも関係しています。
家庭用蓄電池付きの場合は災害による停電時にもためておいた電気を使用できることから、より需要が高いのが特徴です。

太陽光発電付きの家を売却する方法

設置10年未満の太陽光発電付き家の場合は、家ごと売却するのがおすすめです。
太陽光発電設備の解体には15万円ほどの費用がかかるため、そのまま売却できれば費用の節約にもなります。
引っ越し先でも太陽光発電を使用したい場合は、設備を新居に移設して家だけを売却する方法がおすすめです。
ただし、移設することでメーカー保証の対象外になることもあるので事前によく確認しておきましょう。
買主が太陽光発電設備の撤去を希望していて自分も移設を希望しない場合は、解体して家だけを売却することになります。
解体費用は依頼する業者によって差があるため、事前に見積もりをとっておくのがおすすめです。

太陽光発電付きの家を高く売却するコツ

太陽光発電付きの家を高く売るためには、設置から10年未満に売却すること以外にもいくつかポイントがあります。
太陽光発電付きの家の購入を希望される方は、実際にどれくらいの売電収入が得られるのかが気になるはずです。
そのため、これまでの収支データを提示することで安心して購入できるようにする方法をおすすめします。
また、家庭用蓄電池とセットで売却する方法や、設備のメンテナンスを実施してから売却する方法なども効果的です。

まとめ

今回は、太陽光発電が設置されている家の売却方法や高く売るためのコツなどについて解説しました。
太陽光発電が設置された家は、設置からの年数が短いほど売却できる可能性が高くなります。
売却方法や少しでも高く売るコツについても事前に確認しておき、自分たちにあった方法を選択できるよう慎重に検討してみると良いでしょう。
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近年ではお家にお風呂が付いているのが定番となりつつあり、風呂なし物件の所有者は需要がなく、売れないだろうと考えてしまうものです。
しかし、風呂なし物件でもアピールできる箇所はたくさんあり、売り方に工夫を凝らせば売却できる可能性があります。
今回は、風呂なし物件のメリットとデメリットと売却方法を解説するので、ぜひ参考にしてください。

風呂なし物件のメリットとは？

各戸にお風呂が付いているのが当たり前である現在においても、風呂なし物件のメリットはあり、売却も十分可能です。
まず、風呂なし物件のメリットとして、お風呂がない分間取りが広くなることがあげられます。
お風呂の有無よりも居室の広さを優先させたい方にアプローチが可能です。
また、水道代やガス代を節約できる点も風呂なし物件ならではの良さといえます。
少しでも支出を抑えたい方にとっては、水道代やガス代の多くを占めるお風呂がないというのは決して悪いことではありません。
以上のような利点をきちんと伝えることで、購入希望者を増やし売却につなげられるでしょう。

風呂なし物件のデメリットとは？

風呂なし物件にも良さがあるとはいえ、近所の銭湯などに毎日通わなければならないのは当然デメリットです。
入浴のために外出し、そのたびに料金を支払うのを苦痛に感じる方は少なくないでしょう。
また、お風呂が付いていないということはガスが引かれていない可能性もあります。
もしそうであれば、お湯を使えず調理もできないことになり、不便な生活を強いられるでしょう。
そのため、相場に近い金額で売りに出しても買い手がつかず、値下げしないと売れないおそれがあります。

風呂なし物件を売却する方法とは？

風呂なし物件を売却するには、そのままの状態で売る方法と思い切って建物をなくして更地にしてから売りに出す方法があります。
ただし、現代社会においてはお風呂がない物件のほうが珍しい状態になっており、購入を躊躇されてしまう場合もあるでしょう。
そのままの状態で売るには、お風呂がないからこそのメリットを強調して、購入希望者の不安を解消しなければなりません。
近くに銭湯がある場合は、その情報もあわせて伝えることをおすすめします。
また、風呂なし物件は築年数が古いことが多く、いずれは建て替えが必要になるはずです。
この点を考慮すると、建物を壊して更地にしてから売却するのも効率の良い方法といえるでしょう。

まとめ

今では珍しくなってしまった風呂なし物件ですが、その良さをうまく伝えれば売却は可能です。
ただし、当然お風呂がないことによる難点もあり、相場より売却金額を下げる必要があるかもしれません。
また築年数が経っていることを考えると、更地にしてから売り出すのも選択肢のひとつといえます。
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