固定資産の計上方法に、減価償却というものがあります。
今回は、不動産売却時における減価償却とは何か、その計算方法や注意点について解説していきます。
不動産売却における減価償却とは
減価償却とは、時間の経過によって劣化し、価値が減少していく固定資産のための計上方法で、事業経営を適切に捉えることを目的としています。
固定資産の購入にかかった必要経費を1度に計算してしまうと、その年だけ支出が大幅に上がってしまいますが、購入費用を耐用年数で割った額を1年ずつ支出として計算することで、財務表から適切な事業経営をみて取ることができます。
また、マンションを購入した場合、対象となるのは建物の部分だけで、土地は含まれません。
建物は劣化によって価値が減少しますが、土地は継続的に価値が下がることがないので、対象にはならないです。
不動産売却において計算が必要になってくるのは、売却した翌年の確定申告です。
しかし、譲渡所得が出なかった場合は確定申告する必要はありません。
不動産売却後の減価償却費の計算方法
減価償却費の計算方法には、毎年一定の額を計上していく定額法と、最初のうち多めで徐々に償却費を減らしてく定率法があります。
建物と、平成28年4月以降に購入した構築物については、定額法による計上と決められており、その他資産も基本的には定額法が採用されるので、今回はその定額法について詳しく解説していきます。
定額法では、「減価償却費＝建物購入代×0.9×償却率×経過年数」という計算式を用いて割り出すことができます。
建物購入代金は、購入した際に契約書に書いてある取得費用のことです。
土地も一緒に取得した場合は、建物の費用だけを使わなければいけないので注意しましょう。
償却率とは、建物が毎年損失する価値の指標で、事業用と非事業用の2種類が法律で定められています。
経過年数は、購入してから経過した年数のことです。
不動産売却における減価償却の注意点
減価償却費を計算する上で、いくつか注意点があるのでご紹介します。
取得費を知らずに放置してしまうと概算取得費が適用される
取得費が分からないまま確定申告をしてしまうと、概算取得費が適用されます。
概算取得費とは、売却益の5%を取得費として計上することです。
概算取得費が適用されてしまうと、本来払うはずだった税金よりも多く払わなければいけなくなる可能性があるので、注意しましょう。
譲渡損失が発生したら、源泉徴収の還付が受けられる
不動産売却をおこなって、損失が発生した場合は、額に応じて、所得税や住民税の還付を受けることができます。
還付についての詳しい規則を知っておくと、節税につながるので、注意して見ておくようにしましょう。
まとめ
不動産売却時の減価償却とは、固定資産を劣化するものとして計上する方法で、計算方法は定額法と定率法の2種類です。
必要な情報を自分で取得しないと、想像以上に税金を取られることがあるので、気をつけましょう。
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