親から実家の建物や土地を相続してもそこに暮らさない場合、不動産の売却を考えることもあるでしょう。
土地や建物を売却すれば売却益が手に入りますが、税金がかかることを忘れてはいけません。
売却益と税金の関係について、知識をもっておきましょう。
不動産の売却益と税金の関係とは？
土地や建物を売却すれば売却益が入りますが、譲渡所得課税の課税対象となり、所得税と住民税がかかります。
税額は、取得費と譲渡費用を足して、売却益から引いた額に税率をかけて求めます。
不動産を売却した価格が、取得費と譲渡費用を足したものより低ければ税金はかかりません。
逆に利益が残っているとなれば、所得税と住民税がかかってきます。
取得費とは、購入価格と購入時にかかる仲介手数料や印紙代です。
譲渡価格費用とは、売却にかかった仲介手数料や印紙代などの諸経費になります。
不動産相続の売却益と譲渡所得にかかる税金について
生前に自宅として使っていた場合、3,000万円の特別控除を受けることができます。
賃貸など投資用物件や別荘には適用されません。
子どもが同居していれば、その後子どもの自宅となるため、控除適用となります。
しかし別居であれば実家は空き家となり、3,000万円の特別控除は使えません。
別居していても、「生前に売却すれば」3,000万円の特別控除が利用できます。
不動産の売却益の税金シミュレーションをしてみよう
実際にシミュレーションしてみましょう。
●親が20年前に3,000万（土地2,000万 建物1,200万）で購入した木造物件
●死後1年度に7,000万で売却
●取得時手数料250万円
●譲渡費用100万円
●住宅ローンはなし
●納付済相続税480万円
●建物の所得費：1,200万円-（1,200万円×0.9×0.031（木造の償却率）×20）・・・330万円（原価償却率の計算・・・建物購入代金×0.9×償却率×経過年数）
●取得費合計：土地2,000万円+建物の所得費330万円+取得時手数料250万円+納付済相続税480万円・・・3,060万円
●譲渡所得 7,000万円-3,060万-譲渡費用100万円・・・3,840万円
●親が死亡してから空き家となっていたため特例を利用し3,000万円を控除
●3,728万円-3,000万円=840万円
●不動産にかかる所得税840万円×所得税率20.315%・・・170万円（所得税率・・住宅所有期間が5年を超えるため長期譲渡所得税率で20.315%）
●印紙税：売買契約書記載金額7,000万円なので5,000万円超～1億円以下の軽減税率を適用し3万円
●登録免許税：ローン支払いなしで抵当権抹消登記は必要なし
不動産売却の所得税 170万円と印紙税3万円を足し、約173万の税金となります。
まとめ
相続する前から不動産をどうするべきなのか、よく考えておく必要があります。
売却する段階になって後悔しないよう、不動産の売却や税金についてシミュレーションするほうがいいでしょう。
信頼できる不動産会社や、こうした案件に強い法律の専門家などに相談できるようにしておくと安心です。
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