住宅ローンの返済が何らかの事情で滞ってしまった場合に、任意売却が検討されることが多くなっています。
しかしながら、本当に任意売却ができるのかどうか、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、任意売却ができないケースについて解説します。
そもそも任意売却とは何か、任意売却ができないとどうなるのかもあわせてご説明するので、ぜひ参考にしてみてください。
任意売却とは何か
任意売却とは、ローンの残債を返済できなくなった際におこなう不動産売却です。
売却後もローンが残る不動産について、金融機関の合意を得たうえで売却します。
通常、不動産売却はローンを完済してからでないとおこなえません。
しかし、金融機関の了承が得られれば一定条件のもとで売却が可能となり、それを任意売却と言います。
任意売却と混同されやすいのが競売ですが、競売とは、所有者の意思とは無関係に債権者によって不動産が差し押さえられ、法的な手続きによって強制的におこなわれる売却です。
競売では引き渡しの時期や売却価格に関して所有者の希望が反映されないため、所有者にとって負担の重い、不利な取引だと言えるでしょう。
任意売却ができないケースとは
希望すればすべての不動産の任意売却ができるわけではなく、認められないケースも存在します。
任意売却ができないケースは、まず、債権者である金融機関から同意を得られない場合です。
基本方針として、任意売却を認めていない金融機関も少なくありません。
少なくとも売却の利益で残債を完済できる見込みがなければ、任意売却に同意してもらえる可能性は低いでしょう。
また、不動産自体に何らかのトラブルがあるために、任意売却ができないケースもあります。
たとえば、容積率や建ぺい率をオーバーしていたり、建築基準法に違反していたりする場合には、買主が融資を受けにくいため、任意売却もしにくくなります。
ほかに、物件のなかに入れないなどの事情で不動産の内覧や情報公開が難しく、十分に売却活動を実施できないケースでも任意売却は難しいでしょう。
任意売却ができないとどうなるのか
任意売却ができず、残債を返済できる見込みもない場合には、強制的に競売にかけられます。
ローンの滞納が一定期間続くと、財産が裁判所によって差し押さえられ、その後に担保となっている不動産は競売によって売却されます。
競売によって売却されると、相場よりも大幅に安い価格で売られるうえに、引っ越し費用の控除も受けられず、経済的・精神的に重い負担がかかるでしょう。
また、競売後も残債を支払えなければ、自己破産となります。
自己破産によって返済義務は消滅するものの、連帯保証人に返済義務が生じる、滞納した税金の支払い義務は消えないなどの問題が残ります。
まとめ
以上、任意売却ができないのはどのような場合か、任意売却ができないとどうなるのかについて解説しました。
任意売却とは、残債がある状態でおこなう不動産売却です。
金融機関の同意が得られないなどの場合、任意売却ができず競売にかけられたり、自己破産しなければならなくなったりする恐れがあります。
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